Как правильно выбрать участок для строительства


   Насыщенность Краснодарского рынка землей очень велика. Очень много рекламных предложений о продаже земельных участков. За многими из таких предложений стоит много опасностей и неприятностей.
   Основная задача при решении покупки земельного участка стоит перед предъявлением требований и знаний законодательства и простых земельных вопросов таких как: категория земли, вид разрешенного использования, обременения и право собственности или аренды), есть еще много подводных камней. Попробуем по порядку описать все мероприятия по изучению участка, предполагаемого к приобретению.
   Первым делом конечно же стоит определиться с территориальным расположением участка и финансовой составляющей проекта, в зависимости от того какой именно объект вы хотите построить и какие у вас планы по его дальнейшей реализации или эксплуатации. Допустим Вы определили для себя наиболее подходящий район и Вам поступило интересное предложение о продаже участка в этом районе.
   Обязательно запросите у потенциального продавца правоустанавливающий документ на земельный участок, это Вам позволит не только проверить законность владения участком, но и провести его детальную оценку. Каким именно образом это сделать мы сейчас и попробуем объяснить.
   Если приобретаемый Вами участок принадлежит продавцу на праве аренды, либо субаренды, необходимо проверить зарегистрирован ли данный договор в установленном законом порядке, проверить срок аренды и своевременность и полноту внесения арендных платежей. Также важно проверить в договоре аренды (субаренды) для каких именно целей был предоставлен участок. Например, если участок был предоставлен для строительства офисного здания, а вы планируете строить многоэтажный жилой дом, то, не смотря даже на то что территориальное зонирование предусматривает строительство жилья на данной территории, вы не сможете строить многоэтажку, необходимо будет вносить изменения в договор, либо перезаключать его заново. Этот процесс довольно сложноватый, а в некоторых ситуациях вообще невозможный. Проще ситуация (и надежнее), если продавец владеет участком на праве собственности. Тогда Вам необходимо запросить копию свидетельства о государственной регистрации права собственности. Имея свидетельство, вы можете по адресу местонахождения и кадастровому номеру запросить в ФРС выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, которая позволит проверить подлинного собственника земельного участка, а также все существующие обременения данной земли (ипотеку, аресты, совладельцев, каких-либо других залогодержателей). При чем важно заказать эту выписку самостоятельно без участия продавца (услуга не дорогая и предоставляется любым гражданам, в отношении любого объекта), так как последний может дать Вам недостоверную либо не актуальную (без изменений).
   Имея кадастровый номер участка можно заказать кадастровую выписку, где проверить кадастровую стоимость объекта (так как Вам придется платить налог на землю, а он рассчитывается именно от кадастровой стоимости) и проверить обременения, связанные с использованием участка (части участка) сторонними организациями и ведомствами. Например, по участку могут проходить инженерные сети связи, линии электропередач, газ и другие. Как правило на третьем листе кадастровой выписки такие моменты указываются. Эти сети находятся в собственности сторонних организаций. Сети могут мешать строительству, либо запрещать его полностью (если размер охранной зоны сетей перекрывает размер участка). В этом случае необходимо проводить мероприятия по выносу сетей за границы участка. Исходя из практики собственники сетей не дают на это согласие, а даже если и дают, то это огромные затраты, которые предстоит нести Вам. Также имея кадастровую выписку с координатами границ участка можно проверить нет ли у участка наложений на соседние смежные участки.
   Следующим шагом необходимо предварительно согласовав с продавцом изготовить топографическую съемку участка и прилегающей территории с указанием красных линий. Это позволит предварительно проверить наличие вблизи участка сетей инженерных коммуникаций, существующих подъездных путей. Также проверить наличие красных линий. Зачастую бывает, что красная линия не проходит по границе участка, а идет непосредственно по нему. Учитывая запрет строительства в границах красных линий, возможное пятно застройки уменьшится и Вам придется переносить красную линию, что в городе Краснодаре довольно сложно.
   Уже имея на руках копию свидетельства, либо договора аренды (субаренды), кадастровую выписку и топосъемку можно обратиться в градинформ и заказать сведения из правил застройки и землепользования в которой будет указано в какой зоне находится рассматриваемый к покупке земельный участок и что на нем можно построить. Там же можно заказать сведения ИСОГД на предмет наличия различных обременений относительно данного участка (например, согласно ПЗЗ можно строить многоэтажные здания, в которых количество этажей не ограничено, но в сведениях ИСОГД может быть ограничение по высотности в связи с тем, что воздушное пространство над участком используется какой-нибудь радиоустановкой).
   И последнее, проверить на участке наличие старых (или разрушенных) строений, которые не сняты с ГКН и право собственности на которые не погашено. Если таковые имеются необходимо получить письмо с Управления по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей о том, что на данном участке нет никаких памятников архитектуры. В случае если таковые имеются сносить их нельзя или очень очень сложно.
   Самым идеальным вариантом при оценке участка остается градостроительный план, в котором отражаются все ограничения и параметры допустимого строительства. Плюс ко всему его можно отдать в проектную организацию для наброски примерного варианта застройки. То есть до совершения сделки по приобретению Вы сразу можете оценить возможности участка. За получением градостроительного плана может обратиться любой человек, согласовав это с собственником участка. Но, как показывает практика мало кто из продавцов земли готов предоставить градостроительный план земельного участка.
   В этой статье мы постарались рассказать Вам с какими проблемами вы можете столкнуться покупая участок и каким образом их можно избежать. Сопровождение любого из вышеуказанных мероприятий наши специалисты могут взять на себя.