Инструкция участнику долевого строительства


   На сегодняшний день приобретение жилья в рамках участия в долевом строительстве ни для кого не новый способ и, казалось бы, в данных сделках все чисто, прозрачно и честно. На самом деле в сфере долевого строительства мошенников ничуть не меньше, чем в других. Для многих людей участие в долевом строительстве является выгодной возможностью улучшить свои жилищные условия. Среди этих многих обязательно есть «немногие», которые все-таки попадаются на уловки мошенников. Чтобы такого не происходило важно знать об особенностях такой сделки.
   Важно знать о том, что все взаимоотношения застройщика и участника долевого строительства регулируются, в первую очередь, Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". При этом необходимо смотреть актуализированную редакцию с учетом внесенных изменений.
   После принятия решения приобрести квартиру, или иной объект недвижимости путем участия в долевом строительстве, необходимо выбрать надежного застройщика. Соберите информацию о застройщике - что, где и насколько качественно, в заявленные сроки он уже построил. Обязательно уточните цену за квадратный метр. Тот факт, что предлагае-мая цена заметно ниже средней рыночной стоимости квадратного метра жилья по городу, означает, что следует более тщательно проверить все документы. Знайте, что застройщиком может быть только юридическое лицо, которое в обязательном порядке должно иметь:
   - разрешение на строительство данного дома;
   - проектную декларацию на строительство дома;
   - права на земельный участок, который предоставлен для строительства конкретного дома (свидетельство о праве собственности, зарегистрированный в Управлении ФРС договор аренды или субаренды).
   Кроме того, по требованию любого обратившегося потенциального покупателя, застройщик обязан предоставить для ознакомления:
   - учредительные документы;
   - свидетельство о его государственной регистра¬ции;
   - бухгалтерскую отчетность;
   - аудиторские заключения.
   По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:
   - разрешение на строительство;
   - технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
   - заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
   - проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
   - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
   Не обладая специальными познаниями для изучения таких документов, лучше привлечь специалистов, имеющих опыт работы в данной сфере. Выбор застройщика - дело серьёзное. Именно застройщик будет нести обязательства по передаче вам объекта долевого строительства.
   Для строительства жилья в рамках закона № 214-ФЗ допускается только один способ привлечения денежных средств граждан – это Договор участия в долевом строительстве.
   Помните, что Договор участия в долевом строительстве - единственный, предусмотренный законом, договорной способ привлечения денежных средств граждан для строительства жилья. Только такой Дого¬вор защищает от риска двойных продаж и гарантирует право требования от застройщика передачи квартиры.
   Заключайте Договор долевого участия в строительстве только с застройщиком. При этом обратите внимание, что Договор должен содержать следующие обязательные условия:
   - определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (площадь, номер, этаж, подъезд, блок-секция, адрес дома);
   - срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
   - цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
   - гарантийный срок на объект долевого строительства;
   - способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
   Помните, что при отсутствии в договоре хотя бы одного из этих условий, он считается незаключен¬ным и ваши договорные отношения придется доказывать в судебном порядке.
   Договор участия в долевом строительстве должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. И только после того, как договор будет зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы, застройщик вправе получить от вас денежные средства. На сегодняшний день в 214-ФЗ включен новый раздел, обязывающий застройщика к страхованию ответственности за неисполнение обязательств по долевому договору, в котором указано, что исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору может обеспечиваться страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору путем:
   1) участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (далее - общество взаимного страхования), имеющем соответствующую лицензию на осуществление взаимного страхования и созданном исключительно для осуществления указанного вида страхования;
   2) заключения договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору (далее - договор страхования) со страховой организацией, имеющей лицензию на осуществление этого вида страхования в соответствии с законодательством Российской Федерации о страховании и удовлетворяющей указанным в законе требованиям.
   Известны случаи, когда застройщики предлагают вместо заключения Договора участия в долевом строительстве следующие незаконные схемы:
   - договор инвестирования;
   - договор о совместной деятельности;
   - предварительный договор участия в долевом строительстве;
   - выдача векселей;
   - предварительный договор купли-продажи несуществующей (будущей) недвижимости;
   - соглашения об уступках прав требований по вышеперечисленным договорам;
   - договор бронирования или резервирования квартиры за определенную плату и многое другое.
   Если застройщик предлагает заключить какой-либо договор отличный от договора участия в долевом строительстве, помните, что негативными последствиями подобных правоотношений могут являться:
   - отсутствие права требования передачи оплаченной квартиры;
   - риск «двойных продаж»;
   - риски, связанные с нарушением требований к качеству переданной квартиры, отсутствием гарантийного срока на нее, и риски, связанные с отсутствием права требования возмещения убытков, выплаты штрафов, пеней, получения гражданином кредитов (займов) для оплаты стоимости квартиры.